时下，正值夏季多雨时节，许多老百姓家中面临着渗漏困扰。尤其是多层结构的老旧小区,因缺乏日常维护，墙体裂缝、屋面积水等问题常见。再加上建造年代久远，防水体系远超使用年限，小修小补的维保式修络无法从根本上解决问题，年年漏、年年修、修完再漏、漏了再修，年复一年，住户身心都受到折磨。

遭遇此种情况的老小区该采用什么办法进行修缮？如何避免老旧小区越修越漏？房小宝防水现通过一起施工案例分享一种综合治理的方法。

一、老旧小区多部位渗漏，“顽疾”难愈

深圳市宝安区沙四村是个老小区，因年久失修，屋面和墙体均出现裂縫(图1),渗漏问题突出。因高温高湿气候，屋面水泥疏松粉化、防水层老化干裂。物业又未做好定期维护,屋面四个角落常年积水(图2),墙角长满青苔(图3),严重的渗漏让住户不堪其扰，小区物业曾多次对渗漏部位进行维修，均没有起到止漏效果。为此，该小区物业联系到房小宝防水，希望将小区的渗漏“顽疾"彻底治愈，且兼具美观效果，还房屋一个正常的使用功能。

图1 屋面裂缝

图2屋面现状      

       

图3青苔引发霉变

二、现场勘察，找出“病灶”

房小宝防水的技术人员经现场排查后发现，表面隔热砖拆除后留下的混凝土凸起较多，阴角倒角与原基面脱离，导致屋面四角积水较多；伸缩缝与屋面局部虽用沥青类卷材做过修补，但材料已老化失效(图4)，且局部修补并不能解决根本问题；楼梯外露平台渗水至楼梯内墙体，致使墙皮大面积脱落(图5)，门檐处也出现了渗漏(图6)。

图4沥青老化

 

图5 楼梯内墙体墙皮脱落   

      

图6 门檐渗漏水

 

经仔细勘察、分析，发现管道口、墙阴角、仲缩縫是导致漏水的主要原因，水在楼面渗进去会流动，局部修补并不能杜绝其他地方渗进来的水。

找到渗漏原因后，就开始着手治理，如果采用传统屋而维修做法，基本上要先拆除屋面原有构造至结构层，将积水清除后重做防水层，再逐层恢复防水层上的构造。但这种方案不仅成本高昂，破拆和重建的施工难度大、施工周期长，且部分改性沥青类卷材耐老化性能较差，维修后的使用寿命有限。

因此，房小宝防水技术人员决定采用以聚天门冬氨酸酯聚脲(简称“天冬聚脲" )为防水主材的“首创PAU防水、防腐、装饰一体化”全屋防水解决方案，该方案具有施工免拆、速干快修、一体成膜的优势，不仅不用凿除原来的屋面系统，而且节省费用成本，压缩了施工工期，基本不扰民，非常适合老旧小区的“焕新”改造。

三、房小宝PAU体系综合治理，一劳永逸根治“顽疾”

在建筑修复方案的设计上，针对户外长期暴晒的环境，房小宝首创PAU防水-防腐-装饰一体化体系具备优异的耐候性与高弹性，能跟随基础混凝土层同步膨胀和收缩，不容易开裂脱层。此外，靓丽的色彩装饰，也可让建筑外观成为一道靓丽的风景线。

同时，采用外露式无接缝的防水做法，除了对屋面进行防水修复，还对楼体其他渗漏部位进行修补，彻底根治老旧小区渗漏问题。下面详细介绍一下施工步骤。

1、屋面漏水维修

1）混凝土基面处理(图7)。先整体清扫、除油，做到表面无浮尘、粉化层；然后整体打磨，地面凹凸不平铲除处理，要求平整、洁净、干燥，水分含量在8%以下。局部积水部位，必须完全烤干，以免附着不良造成脱落。材料把阴角缝隙填充满，同时对管口作防水加强处理。

图7 混凝土基面处理

2）女儿墙阴角倒角处理（图8）。敲除已脱离女儿墙的阴角倒角，阴角区域清理干净后，采用渗透底漆加水泥石英砂做新的倒角，要保证材料把阴角缝除填充满，同时对管口作防水加强处理。

 

图8 女儿墙阴角倒角处理    

3）伸缩缝处理（图9）。对伸缩缝、不规则裂缝进行开缝，清理原有老化沥青卷材等材料，并根据现场情况，采用屋面防水中涂混合腻子粉调节至粘稠状，进行缝隙修补（图10）。采用“一步（聚酯布）两涂”工艺，进行增强处理。材料把阴角缝除填充满，同时对管口作防水加强处理。

   图9伸缩缝处理

图10 伸缩缝修补

4）刷涂房小宝渗透底漆。刷涂渗透底漆（上墙至女儿墙平面），干燥6-8小时，起封闭毛孔、增强附着力作用。因混凝土致密度各有不同，涂布量以混凝土表面出现浅色水痕而没有结膜最佳。

5）大面积涂刷房小宝中涂防水层（图11）。先整体施工一层防水砂浆中涂层，表干后再整体刮涂一遍自流平中涂层。A、B组份按1:0.8的质量比严格配比混合，调配均匀后施工，每一遍中涂层用量在0.3KG/㎡。

图11 大面积涂刷中涂防水层

6）涂刷房小宝屋面面漆（图12）。待自流平层表干后(约8h或隔夜)，再整体施工屋面面漆，将面漆按质量配比A∶B=1∶1充分混合均匀，材料用量每平方0.15KG/㎡辊涂施工，可增强整体涂层的防水、耐候、抗开裂性能。

图12面漆层施工

7）整体施工后按要求进行封闭式养护。干燥养护后，可进行48h闭水试验，蓄水高度达20 cm。检测合格后，方可投入使用。图13为维修后屋面整体效果。

图13 屋面整体效果

2、楼梯外露平台及外墙侧立面渗漏维修

1）平台混凝土基面进行打磨、清理，清洁侧立面瓷砖；

2）阴角做倒角并贴聚酯布加强；

3）高空作业，做好安全措施，平台按房小宝屋面防水标准工艺：涂刷渗透底漆→涂刷弹性中涂砂浆→涂刷弹性中涂防水涂料→涂刷耐候面漆施工。

4）侧立面填补瓷砖缝；涂刷房小宝外墙透明防水膜两遍，墙立面延伸至 20 cm处。图14为外墙防水修复现场。

图14 外墙防水修复

3、门檐上侧渗漏维修

1）基层打磨清理，

2）阴角进行加强处理，

3）按房小宝屋面防水标准工艺进行施工：涂刷渗透底漆→涂刷弹性中涂砂浆→涂刷弹性中涂防水涂料→涂刷耐候面漆施工。图15为门檐防水修复现场。

图15 门檐防水修复

 

四、结语

经过一番维修之后，小区焕然一新，不仅漏水问题得到了解决，天蓝色的崭新屋面与深圳的夏日天空交相辉映，格外清新，居民朋友十分满意。

本项目进行防水修缮施工时，从源头把关，选择的是以天冬聚脲为主材的房小宝首创PAU防水-防腐-装饰一体化体系，并在维修的过程中根据以往经验，针对具体施工项目进行创新，利用精湛的施工工艺，做到了维修工程万无一“湿”。随着防水修缮技术不断创新并在实践中不断改进，专业施工可以有效避免老小区越改越漏的尴尬处境，切实解决好人民群众“住不好”这一痛点问题，让老小区重焕生机。